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发布时间:2023-12-05浏览次数:835

  近年来,房屋租赁纠纷案件数量和涉案标的额呈上升趋势。检察机关依法加大监督力度,2023年共办理房屋租赁类监督案件1000余件,有力维护当事人合法权益,促进房屋租赁市场规范稳定健康发展。检察办案发现,房屋租赁市场一些普遍性问题应重点关注。

  一是租金约定不明易引发争议。部分出租人与承租人对租金的条款约定不明,极易引起纠纷。比如,最高检抗诉的一起房屋租赁纠纷案件中,乙承租甲公司的水泥厂厂房,租期5年,租赁合同约定在现有生产能力不变的情况下,第一年租赁费410万元,待新建生产线正式投产时,每年租赁费增加至550万元。但在约定付款方式时合同则明确,乙方在交接时首付第一年租赁费410万元,第一年年底缴纳第二年租赁费550万元,第二年年底缴纳第三年租赁费550万元,直至履行期限届满。合同成立后,前三年乙均按照年租金410万元缴纳租赁费。后双方对租金产生纠纷。甲认为,从第二年起乙每年均应缴纳租赁费550万元。遂诉至法院,请求乙支付第二、第三年欠付租赁费共280万元,以及第四年租赁费550万元。法院生效判决支持甲公司诉请,乙向检察机关申请监督。检察机关认为,在新生产线未建成的情况下,生产能力未发生变化,增加租赁费与交易习惯不符。最终法院支持检察机关抗诉意见。

  在经营性租赁中,部分租金的支付标准与承租人的生产能力或者经营情况挂钩,如约定按照营业额的一定比例收取租金,合同双方均需承担一定的商业风险,在于己不利时,部分出租人主张撤销或变更约定的租金支付方式,有违诚实信用原则。比如,检察机关办理的一起房屋租赁抗诉案件中,2010年,甲公司与乙公司签订租赁合同,约定由乙公司承租甲公司的商业用房开设大型超市,租期20年。前两年为固定租金,每年700万元,从第三年起为抽成租金,标准为乙公司营业额的2.5%。双方洽谈合同阶段,乙公司曾向甲公司推介,超市全国连锁店平均单店年营业额在3亿元以上。合同签订后,双方按约履行,前两年乙公司均支付租金700万元。2014年1月,乙公司向甲公司提交营业额报表,提出按合同抽成,支付当年租金400余万元。甲公司诉至法院,以构成重大误解、显失公平为由,请求将抽成租金的约定变更为从第三年开始在前两年固定租金的基础上逐年递增5%。法院判决认定构成重大误解,并调整为从第三年起固定基本年租金为700万元。乙公司向检察机关申请监督。检察机关认为,双方关于租金的支付方式约定明确,且甲公司作为专业从事房地产开发经营的企业,上述约定应为真实意思表示,应驳回甲公司诉请。最终法院支持检察机关抗诉意见。

  二是出租人未有效承担瑕疵担保责任,导致房屋租赁合同被解除。根据民法典相关规定,在租赁期限内,出租人应当保持租赁物符合约定的用途。此为出租人的瑕疵担保责任,包括权利瑕疵担保责任和物的瑕疵担保责任。从权利瑕疵担保责任来看,部分出租人隐瞒房屋权属缺陷,出租房屋存在权属争议,第三人主张房屋权属,导致租赁物不能正常使用的,承租人可以通过行使合同解除权维护自身合法权益,出租人则面临赔偿承租人损失的风险。比如,检察机关办理的一起房屋租赁合同纠纷抗诉案中,甲与陈某签订《房屋租赁协议》,将实际占有使用的涉案门面房出租给陈某,陈某按约定支付租金后开始装修。乙以其享有涉案门面房权属为由,多次强行阻止陈某施工。后陈某诉至法院请求解除合同并赔偿损失。法院生效判决驳回陈某的诉讼请求,陈某申请检察机关监督。检察机关抗诉认为,案外人乙阻止陈某施工,导致陈某不能投入经营使用,签约目的不能实现,陈某有权解除《房屋租赁协议》,甲应当赔偿陈某损失。法院支持检察机关抗诉意见。从物的瑕疵担保责任来看,司法实践中,因出租人未有效承担物的瑕疵担保责任引发的纠纷也不在少数。比如,经营性房屋租赁中,租赁房屋存在行政管理限制无法办理营业证照,租赁房屋主体结构未经消防验收合格被查封导致承租人无法经营等;居住性房屋租赁中,租赁物质量不合格,危及承租人的安全或健康等,此种情形极易引发纠纷。对此,承租人均有权解除租赁合同。

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  三是承租人未尽合理注意义务投入大额装修导致损失。部分经营主体在签订及履行房屋租赁合同过程中,未合理预估经营风险、审查房屋是否具备经营条件,盲目投入高额装修费,在因不具备经营条件等事项导致无法正常经营时,会面临损失部分装修费用的风险。比如,检察机关办理的一起房屋租赁纠纷监督案件中,甲公司与乙签订《商铺租赁合同》,约定甲公司将七楼商铺出租给乙,由乙经营宾馆使用,租赁期限10年,按月缴纳租金。甲乙签订补充协议,约定若甲将六楼商铺作为经营KTV使用,必须采取减震降噪措施。交付房屋后,乙即投入500余万元,对租赁的房屋进行装修。后经检测,六楼KTV噪音超标。此后乙仍然正常营业。乙缴付首月租金后未再缴纳房租,并起诉解除合同,要求甲公司赔偿装修费用损失。法院认为,乙未合理预估经营风险,甲未采取有效措施降低KTV噪音,双方均存在违约行为,判决根据过错比例分担装修费损失。乙向检察机关申请监督,检察机关未支持。

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  结合监督办案,检察官提示,各类出租人、承租人、市场主体在租赁房屋过程中要增强法治意识,积极采取措施防范潜在交易风险,切实维护自身合法权益。一是出租人、承租人在缔约时,应预判风险,明确租金支付标准,并根据实际情况选择租金支付方式,诚信履约。二是双方应明确租赁房屋的目的,出租人切实承担瑕疵担保责任,确保房屋能够安全正常使用,权属无争议,能够实现合同目的,避免因此造成违约而承担赔偿责任。三是缔约前出租人应与承租人充分沟通协商,明确约定是否可以装修以及合同解除后装修残值损失、经营损失等的计算标准、分担方式等。承租人还应实地考察租赁房屋,避免盲目投入装修成本造成损失,同时增加维权成本。(最高人民检察院网站) 【编辑:钱姣姣】

  中新社北京3月4日电 (谢雁冰 薄雯雯)十四届全国人大二次会议大会发言人娄勤俭4日在北京回应美国大选问题时表示,美国大选是美国内政,我们对此不持立场。不论谁当选,我们都希望美方能够同中方相向而行,推动中美关系朝着稳定健康、可持续的方向发展。

  当日,十四届全国人大二次会议举行新闻发布会。娄勤俭说,中美关系稳下来、好起来,是大家普遍关注并期待的。中方的态度一以贯之,就是按照习近平主席提出的相互尊重、和平共处、合作共赢三原则,推动两国关系稳定、健康、可持续发展。我们这么说,也是这么做的。希望美方遵守承诺,共同筑牢中美关系“五个共同”重要支柱,把两国元首旧金山会晤达成的共识和愿景落到实处。

  针对外界关注美国进入大选年对中美关系的影响,娄勤俭表示,美国大选是美国内政,我们对此不持立场。不论谁当选,我们都希望美方能够同中方相向而行,推动中美关系朝着稳定健康、可持续的方向发展。

  “坦率地说,在中国老百姓的印象中,经常看到一些美国国会议员抛出反华议案,采取针对中国机构、企业和公民的反华言行,甚至窜访中国台湾地区。”娄勤俭说,这些做法粗暴干涉中国内政,损害中方正当权益,干扰两国正常的交往合作。对此,中国全国人大也通过发表声明等方式,明确表达了中方坚决反对的立场和态度。

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  娄勤俭表示,过去几年来,虽然遭遇了多重困难,但中美立法机构仍通过各种方式保持着接触,去年美国国会参议院多数党领袖舒默参议员率两党议员代表团访华就是其中的一个例子。今年是两国建交45周年,双方立法机构还是要多来往、多对话、多交流,增进彼此了解,为中美关系平稳发展发挥建设性作用。

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  此外,在被记者问及中国周边外交和南海问题时,娄勤俭指出,中国周边外交的基本方针,就是坚持与邻为善、以邻为伴,坚持睦邻、安邻、富邻,突出体现亲诚惠容的理念。中国始终将周边置于中国外交全局的首要位置。

  娄勤俭强调,中方将继续坚定维护自身的领土主权和海洋权益,同时愿同有关国家通过对话协商妥处有关问题,共同维护南海地区的和平与安宁。中国反对搞阵营对抗和“小圈子”,中国与周边国家的合作是开放的、包容的,不是排他的。近年来,全国人大发挥自身优势,积极与周边国家立法机构开展多层次、多渠道、宽领域的交流与合作,努力为中国与周边国家命运共同体建设夯实民意基础、提供法律保障。(完) 【编辑:王祎】

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